AUTOPROMOCIÓN: VIVIENDA PARA USO PROPIO
La autopromoción de viviendas, siempre ha sido una
alternativa, para aquellas personas que teniendo la posibilidad, se han
decidido por ser los promotores de su propia vivienda. Lógicamente esto
conlleva una seria de problemas, como tratar y lidiar con todos los
profesionales del sector que trabajarán en la confección de tu propia casa,
pero ahí entra TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. gestionando toda la ejecución
desde la compra del solar hasta la escritura en el Registro de la nueva casa,
con la ventaja de que puedes
ahorrarte una cantidad importante de dinero, a la vez que conseguir un grado de
personalización, calidad o de intervención en el proyecto impensable
con una promotora
En la actual coyuntura económica y ateniéndonos a la
conocida fractura en el ámbito de la construcción (con un exceso de oferta en
la vivienda colectiva que ralentiza las iniciativas para nuevos proyectos) la
alternativa de la autopromoción (construcción de la casa propia) se presenta
más atractiva y económica que nunca.
Inconvenientes
de la autopromoción:
Frente a la idea generalizada de que construir la casa
propia siempre resulta algo complejo y estresante, nosotros reivindicamos la
solvencia de nuestra empresa formada por técnicos de obra (arquitectos y
aparejadores) y los propios industriales para la correcta y natural evolución
de los trabajos.
Ventajas
de la autopromoción:
1.- En el caso de la autopromoción de
una vivienda para uso propio, el propietario puede llegar a ahorrarse entorno
al 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva
a un promotor o inmobiliaria.
Se ahorrará:
A.- los beneficios del promotor (puede
oscilar entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución
Material de la casa más el valor del suelo) porque usted pagará las
obras.
B.- los beneficios de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y
comisiones de compraventa).
Esto significa que, si nos construimos una vivienda de 150 m2 con un PEM
(presupuesto de ejecución material) de unos 112.500 € (750 €/m2), la misma casa
en el mercado partirá con un precio mínimo de 160.700 euros (esto representa un
ahorro mínimo de
48.200 €).
2.- Las cuentas son transparentes,
concretas y claras desde el principio. Con la incorporación desde el principio del
equipo técnico de TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. en la toma de decisiones, el cliente es capaz
de identificar y cuantificar no únicamente cuanto y en que momento le cuesta
cada capítulo en la construcción de la vivienda propia sino que será consciente
de los tiempos, las contingencias y la evolución del proyecto.
Desde el inicio, nuestro equipo técnico es capaz de valorar
y ofrecer su criterio profesional en relación a lo que cuesta el solar en
relación al mercado, la interpretación de las ordenanzas municipales, el
cliente conocerá las fases y los costes del proyecto (licencias municipales,
estudio geotécnico, honorarios profesionales, presupuesto del constructor,
tiempos de ejecución…)
3.- Con la incorporación de un equipo
técnico usted puede acceder a un grado de personalización o de intervención en
el proyecto impensable con una promotora. Esto significa que usted
determina y ajusta
la casa propia a las necesidades personales o familiares reales:
Mayor superficie de ventanas, dormitorios más espaciosos, la
elección de un espacio bajo cubierta o un sótano, la identificación y
distribución idónea de las partes de la vivienda como el cuarto de juegos para
los niños, relación directa entre la cocina y el salón, la decisión de acometer
el proyecto por partes, dejar el espacio bajo cubierta para una fase posterior
de proyecto, especiales demandas de instalación eléctrica, reutilización de
aguas pluviales…
Nosotros entendemos que la posibilidad real de construirse
una casa a medida,
como un traje, es algo de una intensidad elevadísima. Acostumbrados a ver
publicadas viviendas en revistas de decoración que no han representado un
desembolso mayor al habitual (sino al contrario en muchas ocasiones) sabemos
que la buena arquitectura no es algo exclusivo y prohibitivo.
4.- Entre TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. y el cliente se calibran, personalizan y ajustan los precios de los acabados, y
establecer un orden de calidades específico que se ajusten a las necesidades
reales del proyecto.
Por ejemplo, se podrá escoger un rango medio de calidades
para los acabados de paredes exteriores (cerramiento) e interiores (tabiquería)
y una gama alta para el pavimento exterior (parquet de calidad).
TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. aconseja encargar un proyecto
de ejecución (no básico) ajustado a sus necesidades, con el fin de no avanzar nada de
dinero, sino únicamente por certificaciones mensuales
según el contrato que se firme. Esto le permitirá controlar la obra
y eliminar sorpresas en caso de modificaciones.
TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. asesora en todo lo que se refiere a nivel de diseño, en
base a las necesidades de programa expresadas al inició de cada proyecto, a
nivel técnico y de ejecución. Se decido la mejor opción pero siempre optando
por la solución mas adecuada, y de menor coste para el cliente. Un buen
proyecto de arquitectura no es el más caro, sino el que con un coste moderado
satisface plenamente al cliente, para ello es importante que el cliente se involucre en el proyecto.
¿Cuánto
dinero puede obtener del banco para construirse una casa a medida?
Las entidades conceden importes de hasta el 80% del valor de
tasación para un piso de obra nueva o de segunda mano. En cambio, esta
valoración para un inmueble autoconstruido es más compleja, por lo que la
cuantía prestada dependerá del estado del proyecto que usted construya.
Los bancos y cajas de ahorros conceden un porcentaje similar
al 80% del valor de tasación, pero calculado sobre el precio tasado del terreno,
o del estado actual de la obra o del proyecto definitivo, según los casos, en
este caso TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. se encargaría, si así lo estima el
cliente, de gestionar la tramitación ante las entidades financieras.
¿A quién le
puede interesar?
Gente con recursos económicos limitados pero exigente, que
lleva mucho tiempo buscando una vivienda acogedora, en un entorno agradable y
tranquilo, pero sobre todo, donde invertir ilusión y dinero sin tener la
sensación de haber sido timada. Quiere pagar lo que vale, pero no más. En
general, gente cansada de ver mala arquitectura.
¿Me puede
ofrecer lo mismo una promotora?
Los promotores no suelen interesarse por la buena
arquitectura. Primero porque les da menos beneficios. Segundo porque no
conciben que existan clientes con criterio y cierta sensibilidad, que realmente
quieran una vivienda de calidad para usar y disfrutar. El promotor entiende que
la vivienda es sólo negocio, y piensa que todo el mundo cree lo mismo.
1.- GESTIÓN
en la AUTOPROMOCIÓN :
Intentaremos enumerar los pasos y trámites a seguir cuando
decides construir tu propia vivienda, así como todos los gastos que ello
conlleva.
- TERRENO: En primer lugar debe buscar un
terreno o parcela que le guste, a precio razonable, sobre la que levantar tu
vivienda. Debes asegurarte que el terreno es urbano y
tiene todos los servicios de agua, luz, gas... a pie de parcela.
Habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo
que podemos construir en él.
Tras revisar el Registro de la Propiedad , podemos
comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.
Todas estas gestiones se podrán realizar desde el
Departamento Técnico de
- PROYECTO: Lo siguiente es redactar el
Proyecto de Ejecución y estudio de seguridad y salud, siguiendo las necesidades
del cliente. Deberemos presentar el proyecto en el Colegio Profesional para que
sea visado.
- LICENCIA DE OBRAS: Con el proyecto aprobado ya
podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.
- CONSTRUCCION: Mientras se tramitan el visado del
proyecto y la licencia de obras, se firmaría un contrato con TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L. lo más detallado posible.
- DIRECCION DE OBRA: Se llevará la dirección de obra con
nuestro arquitecto y aparejador para que lleven un control de la obra y de los
trabajos. Estos emitirán al finalizar la obra el certificado final de obra.
-NOTARIA: Una vez finalizada la obra, se debe
realizar escriturar la vivienda (escritura de obra nueva) en la notaría y
registrar dicha vivienda.
- PRIMERA OCUPACION: El último trámite es solicitar en
el ayuntamiento el certificado de la primera ocupación de su vivienda, con la
que podrá contratar a las empresas suministradores.
Todas estas ultimas gestiones se realizarán desde el
Departamento Técnico de TAINSA OBRAS Y SERVICIOS, S.L.
2.- COSTE
AUTOPROMOCIÓN:
Los costes de construcción dependen directamente de los
metros cuadrados que tenga la vivienda. Así que lo primero es decidir las
superficies que quieres construir.
Por
ejemplo:
- Salón
comedor
- Cocina
- Dormitorio
principal + baño + vestidor
- Dormitorio
2
- Dormitorio
3
- Baño
- Vestíbulo y
pasillo
- Porches
Total superficie ÚTIIL 120 m2
Para calcular la superficie construida hay que multiplicar
la útil por 1,3 aproximadamente.
Total superficie construida: 120 m2 * 1,3 = 156 m2 A partir de este
valor, los gastos son:
1) Arquitecto -
Redacción de proyecto:
El arquitecto (y el aparejador) cobra un porcentaje sobre el
PEM (presupuesto de ejecución material) del proyecto, y esto se calcula de una
forma muy determinada, pero para que se haga una idea:
Redacción de proyecto: m2 construidos * 18 €/m2 = 156 * 18 =
2.808 € +IVA
2) Arquitecto -
Dirección de obra:
m2 construidos * 8 €/m2 = 156 * 8 = 1.248 € +IVA
3) Aparejador -
Dirección de la Ejecución
de la obra:
Suele ser igual al capítulo anterior, es decir: 1.248 € Se
paga normalmente un 20% antes de empezar la obra y un 80% al terminarla.
4) Coordinador de
seguridad y salud:
Esta función la suele desarrollar el aparejador.
El coste es de unos 1.000 €. Normalmente 50% al empezar la
obra y otro 50% al terminarla.
5) Tasa ayuntamiento
de licencia de obra:
Depende de cada ayuntamiento. Un valor medio es un 3% sobre
el PEM. Para hacer un cálculo rápido:
m2 construidos * 12 €/m2 = 156* 12 = 1.872 €
6) Construcción:
Este es el coste mayor de la obra. Puede ser de unos 700
€/m2. Por tanto,
Por supuesto, el coste de la construcción depende mucho de
las calidades. Estos precios son para calidades medias.
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